Conferencia nueva ley de arrendamientos urbanos
El pasado jueves día 28 de marzo, en la sala de reuniones de nuestras oficinas, el Sr. Josep Maria y el Sr.Victor Tapiol convocaron a nuestros clientes con el proposito de explicar todas las variaciones actuales que se han aprobado en el real decreto ley 7/2019 del 1 marzo sobre los arrendamientos urbanos.
Este Real decreto ley no tiene efectos retroactivos, por el que no resulta de aplicación a los contratos de arrendamiento firmados con anterioridad a su entrada en vigor.
Con esta modificación se recuperan algunas medidas de protección de las que disfrutaba el arrendatario con anterioridad a la reforma liberalizadora operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas y se añaden algunas nuevas.
Se establece la exención del pago del ITP a los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente. Recordáis que tenéis que continuar presentando el modelo como exento ante el ATC (Agencia Tributaria Catalana).
A continuación os relacionamos las modificaciones más significativas en materia de ARRENDAMIENTO de VIVIENDA– el arrendamiento por uso diferente del de vivienda no ha sufrido modificaciones-:
– En el supuesto que el arrendador sea persona física: se amplía de 3 a 5 años el plazo de prórroga obligatoria a favor del arrendatario.
– En el supuesto que el arrendador sea persona jurídica: se amplía de 3 a 7 años el plazo de prórroga obligatoria a favor del arrendatario.
– Cómo sucedía antes de la reforma de 2013, porque proceda la resolución por necesidad de la arrendador persona física, tal circunstancia tendrá que constar de forma exprés al contrato. Así, una vez transcurrida el primer año de duración del contrato, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al momento de su celebración, se hubiera hecho constar al mismo, de forma exprés, la necesidad por el arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de 5 años para destinarlo a vivienda permanente por él mismo o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o por su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
– Se amplía de 1 a 3 años el plazo de prórroga obligatoria prevista al artículo 10 LAU. Porque no proceda esta prórroga obligatoria, el arrendador tendrá que notificar al menos con CUATRO meses de antelación su voluntad de no renovar el contrato, y el arrendatario tendrá que notificar con DOS meses de antelación.
– Volviendo a la protección de la que disfrutaba el arrendatario antes de la modificación de la Ley 4/2013: el arrendatario tendrá derecho a continuar al arrendamiento hasta que se cumplan los 5 o 7 años si el arrendador es persona jurídica, en el supuesto de venta de la vivienda, y también en el supuesto de resolución del derecho del arrendador por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la alienación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra.
– En el supuesto de arrendador persona jurídica: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización serán a cargo del arrendador.
– En contratos de hasta 5 años de duración, o hasta 7 años si el arrendador es persona jurídica, el valor de garantía adicional no podrá exceder de 2 mensualidades de la renta, ya sea a través de depósito o de aval bancario.
– Se vuelve a primeros de libertad de pacto en arrendamientos de vivienda de superficie superior a 300 mts2 o de renta inicial superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
– En materia de actualización de la renta: Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada anualmente, en las condiciones pactadas por las partes. En defecto de pacto exprés, no se aplicará actualización de rentas. La actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC.
– Se introduce un derecho de retracto a favor de la Administración en determinados supuestos de venta conjunta.
– En materia de desahucio de vivienda: se introduce el trámite de comunicación a los servicios sociales. La determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de 1 mes, o de 3 meses cuando el demandante sea persona jurídica.
