Conferència nova llei d’arrendaments urbans
El passat dijous dia 28 de març, a la sala de reunions de les nostres oficines, el Sr. Josep Maria i el Sr.Victor Tapiol van convocar al nostres clients amb el proposit d’explicar totes les variacions actuals que s’han aprovat en el reial decret llei 7/2019 de l’1 mar´sobre els arrendaments urbans.
Aquest Reial Decret-Llei no té efectes retroactius, pel que no resulta d’aplicació als contractes d’arrendament signats amb anterioritat a la seva entrada en vigor.
Amb aquesta modificació es recuperen algunes mesures de protecció de les que gaudia l’arrendatari amb anterioritat a la reforma liberalitzadora operada per la Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer d’habitatges i s’afegeixen algunes noves.
S’estableix l’exempció del pagament de l’ITP als arrendaments d’habitatge per a ús estable i permanent. Recordeu que heu de continuar presentant el model com a exempt davant de l’ATC (Agència Tributària Catalana).
A continuació us relacionem les modificacions més significatives en matèria d’ARRENDAMENT d’HABITATGE– l’arrendament per ús diferent del d’habitatge no ha patit modificacions-:
– En el suposat que l’arrendador sigui persona física: s’amplia de 3 a 5 anys el termini de pròrroga obligatòria a favor de l’arrendatari.
– En el suposat que l’arrendador sigui persona jurídica: s’amplia de 3 a 7 anys el termini de pròrroga obligatòria a favor de l’arrendatari.
– Com succeïa abans de la reforma de 2013, perquè procedeixi la resolució per necessitat de l’arrendador persona física, tal circumstància haurà de constar de forma expressa al contracte. Així, un cop transcorregut el primer any de duració del contracte, no procedirà la pròrroga obligatòria del contracte quan, al moment de la seva celebració, s’hagués fet constar al mateix, de forma expressa, la necessitat per l’arrendador d’ocupar l’habitatge abans del transcurs de 5 anys per destinar-lo a habitatge permanent per ell mateix o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o pel seu cònjuge en els suposats de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial.
– S’amplia d’1 a 3 anys el termini de pròrroga obligatòria prevista a l’article 10 LAU. Perquè no procedeixi aquesta pròrroga obligatòria, l’arrendador haurà de notificar almenys amb QUATRE mesos d’antelació la seva voluntat de no renovar el contracte, i l’arrendatari haurà de notificar amb DOS mesos d’antelació.
– Tornant a la protecció de la que gaudia l’arrendatari abans de la modificació de la Llei 4/2013: l’arrendatari tindrà dret a continuar a l’arrendament fins que es compleixin els 5 o 7 anys si l’arrendador és persona jurídica, en el suposat de venda de l’habitatge, i també en el suposat de resolució del dret de l’arrendador per l’exercici d’un retracte convencional, l’obertura d’una substitució fideïcomissària, l’alienació forçosa derivada d’una execució hipotecària o de sentència judicial o l’exercici d’un dret d’opció de compra.
– En el suposat d’arrendador persona jurídica: les despeses de gestió immobiliària i de formalització seran a càrrec de l’arrendador.
– En contractes de fins a 5 anys de duració, o fins a 7 anys si l’arrendador és persona jurídica, el valor de garantia addicional no podrà excedir de 2 mensualitats de la renda, ja sigui a través de dipòsit o d’aval bancari.
– Es torna al principi de llibertat de pacte en arrendaments d’habitatge de superfície superior a 300 mts2 o de renda inicial superior a 5,5 vegades el salari mínim interprofessional.
– En matèria d’actualització de la renda: Durant la vigència del contracte, la renda només podrà ser actualitzada anualment, en les condicions pactades per les parts. En defecte de pacte exprés, no s’aplicarà actualització de rendes. L’actualització anual de la renda no podrà excedir del resultat d’aplicar la variació percentual experimentada per l’ IPC.
– S’introdueix un dret de retracte a favor de l’Administració en determinats suposats de venda conjunta.
– En matèria de desnonament d’habitatge: s’introdueix el tràmit de comunicació als serveis socials. La determinació de la situació de vulnerabilitat produirà la suspensió del procediment fins que s’adoptin les mesures que els serveis socials estimin oportunes per un termini màxim d’1 mes, o de 3 mesos quan el demandant sigui persona jurídica.
